Finanzierung der Gebäudekosten

[Kitatante123]

Hallo,

wir haben die Finanzierung der freien Träger im Rahmen einer Kitafinanzierungsrichtlinie geregelt. Bisher haben wir bezüglich der Mietkosten für das Gebäude mit dem Träger eine Vereinbarung über eine kalkulatorische Miete getroffen, welche die Abschreibung auf das Gebäude, die Finanzierungskosten sowie eine vier prozentige Verzinsung des Grundstücks pro Jahr enthielt. . Nunmehr ist ein Träger der Auffassung, dass dadurch das durch ihn auf seinem Grundstück errrichtete Kitagebäude ohne Gewinne berücksichtigt wird, die ihm jedoch zustünden. Der Träger möchte nun gemäß KitaBKNV die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

1. Besteht für uns ein Wahlrecht, welche Form der Miete (die ortsübliche Vergleichsmiete oder kalkulatorische Miete)gezahlt wird?

2. Woran orientiert sich die ortsübliche Vergleichsmiete (jeglicher Gewerbemietraum oder Gewerbemietraum mit gleicher Nutzung)?

Über eine rasche Rückmeldung würde ich mich freuen.

[Detlef Diskowski]

Sehre geehrte Kitatante,

eine rasche Antwort, an der sich aber jede weitere Konkretisierung messen müsste, ist der Rückbezug auf die gesetzliche Regelung. §16 Abs. 3 Satz 1 legt fest: "Die Gemeinde stellt dem Träger einer gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 erforderlichen Kindertagesstätte das Grundstück einschließlich der Gebäude zur Verfügung und trägt die bei sparsamer Betriebsführung notwendigen Bewirtschaftungs- und Erhaltungskosten für Gebäude und Grundstücke."

1. Die Gemeinde stellt Grundstück und Gebäude zur Verfügung!

2. Sie trägt die hierfür notwendigen Bewirtschaftungs- und Erhaltungskosten!

Daraus entnehme ich eine vorrangige Pflicht der Gemeinde und man könnte damit eine gewisse Entscheidungskompetenz verbinden.

§ 4 Abs. 4 KitaBKNV ERMÄCHTIGT die Gemeinde, diese Verpflichtung auch durch Zahlung der ortsüblichen Kaltmiete zu erfüllen. Auch hier liegt die erste Entscheidungspflicht bei der Gmeinde.

Bei der Frage was denn nun die ortsübliche Kaltmiete ist, wird i.d.R. die Auseinandersetzung losgehen. Wie sich die von Ihnen vereinbarte "kalkulatorische Miete" dazu verhält, kann man aus der Ferne und abstrakt m.E. nicht beurteilen.

Aber:

Das Ergebnis hat sich an der gesetzlichen Verpflichtung gem. § 16 Abs. 3 zu messen; der Träger wäre also so zu stellen, als ob ihm die Gemeinde Grundstück und Gebäude zur Verfügung stellt (beides aber in ihrem Eigentum verbleibt).

Ich weiß nicht, ob das schon weiterhilft .... aber vielleicht können andere Forumsnutzer konkreter helfen, wenn Sie konkreter den Unterschied beschreiben.

[Kitatante123]

Sehr geehrter Herr Diskowski,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Leider verfügt die Kommune nicht über genügend eigene Liegenschaften, so dass freie zunehmend selbst Kitas auf eigenen Grundstücken errichten. Wenn ich Sie richtig verstehe, ist der Träger so zu stellen, als ob ihm die Gemeinde Grundstück und Gebäude zur Verfügung stellt (beides aber in ihrem Eigentum verbleibt). Die Gemeinde selbst würde jedoch keinen Mietzins aufrufen der einen kalkulierten Gewinn enthält. Lediglich wenn der freie Träger von einem Dritten anmietet, kommt dies m.E in Betracht. Der Dritte erhält ja in diesem Zusammenhang auch keine gesetzliche Förderung. Der freie Träger schon und deshalb würde ich es befremdlich finden hier einen durchschnittlichen Gewerbemietzins zu zahlen, der auf Grund der aktuellen Immobiliensituation doch beachtliche Spekulationsspannen enthält.

Wie sehen Sie das?

[Detlef Diskowski]

Die Gemeinde selbst würde jedoch keinen Mietzins aufrufen der einen kalkulierten Gewinn enthält.

Ja, aber es gibt wohl Gemeinden, die eine Miete (also Mietzins und Betriebskosten) vom freien Träger verlangen, und dies ihm dann wiederum finanzieren. Das passiert, so wurde mir gesagt, um das abrechnungstechnisch besser handhaben zu können.

Lediglich wenn der freie Träger von einem Dritten anmietet, kommt dies m.E in Betracht. Der Dritte erhält ja in diesem Zusammenhang auch keine gesetzliche Förderung. Der freie Träger schon und deshalb würde ich es befremdlich finden hier einen durchschnittlichen Gewerbemietzins zu zahlen, der auf Grund der aktuellen Immobiliensituation doch beachtliche Spekulationsspannen enthält.

Noch mal wieder der Rückbezug zum Gesetzestext: Die Gemeinde stellt dem Träger Grundstück und Gebäude. Kann sie das nicht, dann wird sie es dem Träger ermöglichen müsen ein entsprechendes Grundstück und Gebäude anzumieten. Sie hat dabei natürlich ein Mitsprachrecht; der Träger kann also nicht Beliebiges anmieten und die Gemeinde muss zahlen .... aber es bleibt beim Grundsatz. Davon lässt sich m.E. jede konkrete Situation ableiten.

So schmerzlich es ist, hohe Mieten zahlen zu müssen.... wenn Sie selber nicht zur Verfügung stellen können und die Einrichtung erforderlich ist, werden Sie dem freien Träger das Anmieten von Grundstück und Gebäude ermöglichen müssen.

[Kitatante123]

Die Gemeinde selbst würde jedoch keinen Mietzins aufrufen der einen kalkulierten Gewinn enthält.

Ja, aber es gibt wohl Gemeinden, die eine Miete (also Mietzins und Betriebskosten) vom freien Träger verlangen, und dies ihm dann wiederum finanzieren. Das passiert, so wurde mir gesagt, um das abrechnungstechnisch besser handhaben zu können.

Das ist auch notwendig, um eine tragfähige Globalkalkulation der Elternbeiträge zu ermöglichen.

Lediglich wenn der freie Träger von einem Dritten anmietet, kommt dies m.E in Betracht. Der Dritte erhält ja in diesem Zusammenhang auch keine gesetzliche Förderung. Der freie Träger schon und deshalb würde ich es befremdlich finden hier einen durchschnittlichen Gewerbemietzins zu zahlen, der auf Grund der aktuellen Immobiliensituation doch beachtliche Spekulationsspannen enthält.

Noch mal wieder der Rückbezug zum Gesetzestext: Die Gemeinde stellt dem Träger Grundstück und Gebäude. Kann sie das nicht, dann wird sie es dem Träger ermöglichen müsen ein entsprechendes Grundstück und Gebäude anzumieten. Sie hat dabei natürlich ein Mitsprachrecht; der Träger kann also nicht Beliebiges anmieten und die Gemeinde muss zahlen .... aber es bleibt beim Grundsatz. Davon lässt sich m.E. jede konkrete Situation ableiten.

So schmerzlich es ist, hohe Mieten zahlen zu müssen.... wenn Sie selber nicht zur Verfügung stellen können und die Einrichtung erforderlich ist, werden Sie dem freien Träger das Anmieten von Grundstück und Gebäude ermöglichen müssen.

Wenn der Träger von einem Dritten anmietet ist das für mich ja auch kein Problem. Problematisch ist es für mich, wenn der Träger selbst Gebäudeeigentümer ist. Soll ich Sie so verstehen, dass ich dem Kitaträger nun tatsächlich u.U. einen "Mietpreis" erstatten muss, der so tatsächlich nicht angefallen ist?

[Detlef Diskowski]

Wenn der Träger von einem Dritten anmietet ist das für mich ja auch kein Problem. Problematisch ist es für mich, wenn der Träger selbst Gebäudeeigentümer ist. Soll ich Sie so verstehen, dass ich dem Kitaträger nun tatsächlich u.U. einen "Mietpreis" erstatten muss, der so tatsächlich nicht angefallen ist?

Zur Rechtslage: Ja! wenn die Gemeinde nicht zur Verfügung stellen kann, kann sie ihre Verpflichtung auch durch die Zahlung einer ortsüblichen Kaltmiete erfüllen.

Zur tatsächlichen Situation: Der freie Träger verfügt über Grundstück und Gebäude und stellt dies für die Kita zur Verfügung. Es ist doch nicht zu erwarten, dass er für das eingesetzte Vermögen keinen Mietzins erhalten soll, oder?

In Ihrer Eingangsfrage differenzierten Sie: "kalkulatorische Miete", die Sie bisher bereit waren zu zahlen - "ortsübliche Vergleichsmiete". Dahinter stehen vermutlich Verhandlungspositionen, die sich nicht ohne Weiteres erschließen. Ich kann nur immer wieder raten, sich nicht an konkreten Konstellationen festzumachen, sondern den Sachverhalt auf das Gesetz (und die Verordnung) zurückzubinden:

- Da geht es nicht um "jeglichen Gewerberaum", sondern um einen für die Kita passenden. Welches Grundstück und Gebäude in der Gemeinde würde zu welchem Preis zu mieten sein, um darin eine Kita zu betreiben. Das wäre aus meiner Sicht ortsüblich.

- Da geht es nicht um Gewinne, die dem Träger zustehen, sondern um einen Mietzins für das eingesetzte Kapital, der Teil der Miete ist. (Ob man dann 4% akzeptiert, hängt von der Preissituation in Ihrer Gemeinde ab.)